La Conferenza Unificata Stato Regionidel 18 giugno 2015 ha rappresentato il passo finale rispetto all’esame dello schema di decreto del ministero dello Sviluppo economico per “Linee Guida per la certificazione energetica degli edifici”. Si tratta infatti dell’ultimo step prima della pubblicazione definitiva, attesa per la fine del mese di giugno.

Ecco le principali novità contenute nel nuovo decreto

– Cambia ancora il format dell’APE 2015 nella sua veste grafica ma senza cambiamenti fondamentali negli indici di calcolo previsti all’interno della bozza precedente;

– viene fissata la data del 1° ottobre 2015 per l’entrata in vigore del decreto Linee Guida per la certificazione energetica

– entro 18 mesi dall’entrata in vigore del Decreto, Enea metterà a disposizione le informazioni relative alla determinazione della prestazione media degli edifici esistenti, richiesta sulla prima pagina dell’Ape;

– viene semplificato lo schema di annuncio immobiliare per garantire una maggiore fruibilità agli utenti;

– si impone l’obbligo alle regioni e alle province autonome di definire piani e procedure di controllo di almeno il 2% degli attestati depositati sul territorio in ogni anno solare. Le stesse regioni e le province autonome alimenteranno il Siape, la banca dati nazionale degli edifici, con i dati degli attestati relativi all’ultimo anno in corso entro il 31 marzo di ogni anno. Ai dati contenuti nel Siape potranno accedere anche i cittadini

– Gli eventuali aggiornamenti delle norme tecniche contenute nel Decreto, come le UNI TS 11300, si applicheranno decorsi 90 giorni dalla loro pubblicazione

– L’Art. 4 comma 3 del decreto impone chiaramente l’obbligo a tutti i software commerciali di generare oltre all’Ape il tracciato informatico dei dati di input necessari per il calcolo della prestazione energetica degli edifici.

All’interno dell’ordine del giorno della riunione della Conferenza anche l’entrata in vigore del dm sui requisiti minimi per la nuova relazione tecnica di progetto (ex legge 10). Su questo punto le Regioni hanno chiesto al Governo di posticipare al 1 ottobre anche l’entrata in vigore del dm,  requisiti minimi, che sostituisce il DPR 59/09 per la determinazione dei requisiti, il calcolo delle prestazioni energetiche e l’utilizzo delle fonti rinnovabili negli edifici.

Che cosa cambia per i certificatori

L’Ape cambia aspetto e quello prodotto dai vecchi software non sarà più utilizzabile dopo il 1 ottobre 2015. Il decreto attuativo sostituisce quindi le attuali Linee Guida alla certificazione energetica (DM 26/06/2009).

Dopo la modifica da Attestato di certificazione ad Attestato di Prestazione Energetica, la novità più importante riguarda la classe energetica dell’immobile che viene determinata in base all’indice di prestazione energetica globale dell’edificio per tutti i servizi presenti: climatizzazione invernale, acqua calda sanitaria, climatizzazione estiva, ventilazione, illuminazione e trasporto. Questo significa che diventa obbligatorio modellare anche l’impianto di raffrescamento, il classico climatizzatore, perché diventa obbligatoria la UNI TS 11300-3:2010.

L’indice di prestazione viene espresso in energia primaria non rinnovabile e sono comunque introdotti gli indici di prestazione energetica globale dell’edificio sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile.

La scala delle classi di efficienza energetica è totalmente differente: i limiti tra le classi non sono più legati al fattore di forma dell’edificio ma vengono calcolati in funzione dell’indice di prestazione globale dell’edificio di riferimento Epgl (2019/2021), quindi ogni edificio ha la propria scala di classificazione.

L’indice di prestazione viene sempre valutato in kWh/m2 di superficie climatizzata, sia per gli edifici residenziali che per i non residenziali; l’attestato contiene quindi gli indici per la climatizzazione estiva e per l’illuminazione degli ambienti e viene indicata chiaramente l’energia esportata alla rete.

Al termine della certificazione energetica si aggiunge un’apposita sezione dedicata alle opportunità legate all’esecuzione di diagnosi energetiche e interventi di riqualificazione energetica al fine di rendere più concrete le raccomandazioni già dichiarate sul certificato. Per gli edifici senza impianto di riscaldamento e senza impianto di produzione di acqua calda sanitaria si assume un rendimento del sistema di utilizzazione fisso dichiarato ed un generatore a combustibile gassoso con rendimento imposto dal decreto requisiti minimi e non più una generazione di tipo elettrico.

Cosa cambia per i progettisti

Anche per i progettisti viene emanato un apposito decreto che sostituisce il DPR 59/09per la determinazione dei requisiti, il calcolo delle prestazioni energetiche e l’utilizzo delle fonti rinnovabili negli edifici.

Vengono indicati i fattori di conversione in energia primaria rinnovabile e non rinnovabile da utilizzare nel calcolo dei rispettivi indici.

In caso di nuova costruzione e di ristrutturazione importante, i requisiti minimi sono determinati con l’utilizzo dell’edificio di riferimento, in funzione della tipologia edilizia e delle fasce climatiche; questo significa che il nuovo sistema di verifica degli interventi non si basa più su classi ed indici predefiniti, ma su valori di volta in volta definiti in relazione alle caratteristiche dell’edificio che si sta progettando. Sono introdotte nuove verifiche sulla riflettenza solare delle coperture e sull’area solare equivalente estiva, per limitare i fabbisogni energetici per la climatizzazione estiva e contenere il surriscaldamento a scala urbana.

Il fabbisogno energetico annuale globale si calcola per singolo servizio energetico, espresso in energia primaria, su base mensile. Con le stesse modalità si determina l’energia rinnovabile prodotta all’interno del confine del sistema, e si opera la compensazione tra i fabbisogni energetici e l’energia rinnovabile prodotta on site, per vettore energetico e fino a copertura totale del corrispondente vettore energetico consumato. In caso di nuova costruzione, il progettista deve evidenziare i risultati della valutazione della fattibilità tecnica, ambientale ed economica per l’utilizzo di sistemi alternativi ad alta efficienza tra i quali, i sistemi a fornitura di energia rinnovabile, cogenerazione, teleriscaldamento e teleraffrescamento, pompe di calore.

Vengono definite le tipologie di intervento e diversificati gli schemi per la relazione tecnica per nuova costruzione, ristrutturazione rilevante o interventi di riqualificazione energetica.

Il decreto introduce anche la definizione di edificio ad energia quasi zero (ZEB) nel pieno rispetto della direttiva 2010/31/UE: entro il 31 dicembre 2018 gli edifici pubblici ed in generale dal 1 gennaio 2021 (31 dicembre 2015 in regione Lombardia) tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere edifici ad energia quasi zero. Entro dicembre 2014 infatti verrà adottato il Piano d’azione destinato ad aumentare il numero di edifici ad energia quasi zero.

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Ricordiamo che secondo quanto prescritto dall’articolo 17 del D.Lgs. 192/2005 (cd. clausola di cedevolezza) le Regioni devono adeguare le proprie normative ai precetti sulla prestazione energetica degli immobili contenuti nella disciplina nazionale.

Lo scorso agosto, con il Comunicato n. 100 dell’8 agosto 2013, la Direzione della Regione Lombardia aveva riconosciuto la perdurante validità delle disposizioni regionali (contenute della D.G.R. 8745/2008) anche a seguito delle modifiche introdotte con il D.L. 63/2013, in quanto compatibili con le previsioni nazionali e comunitarie.

A distanza di pochi mesi dalla Circolare, la Giunta Regionale ha emanato la D.G.R. 1216 del 10 gennaio 2014 che aggiorna le previsioni regionali adeguando alcuni dei propri contenuti a quanto prescrive il D.P.R. 75/2013 pur mantenendo ferme alcune delle peculiarità tipiche del proprio ordinamento.

In particolare:

1. Resta ferma la procedura per l’accreditamento dei certificatori in Lombardia: anche se il DPR 75/2013 introduce una duplice strada per diventare certificatori a seconda del tipo di titolo di studio (consentendo ad alcune categorie l’accreditamento immediato sulla base del titolo e dell’iscrizione all’Ordine o al Collegio di appartenenza e individuando i titoli di studio che devono essere integrati da uno specifico corso di formazione, con superamento dell’esame finale), la Regione ferma la peculiarità regionale sull’accreditamento dei tecnici richiedendo, indipendentemente dal titolo acquisito, la frequenza ed il superamento dei corsi di formazione ah hoc;
2. Si amplia il novero dei titoli di studio che consentono l’accreditamento: in applicazione delle previsioni dell’articolo 2, commi 3 e 4 del D.P.R. 75/2013 potranno chiedere l’accreditamento, secondo le procedure regionali, anche i possessori di laurea LM 71 (ex DM 16.3.2007);
3. Vengono poi fornite in dettaglio le caratteristiche delle serre biodinamiche e delle logge addossate perché le stesse possano essere qualificate come Volumi tecnici non computabili a fini volumetrici.
4. Infine, una novità lessicale, per evitare confusioni, anche in Lombardia l’attestato che qualifica la prestazione energetica degli edifici sarà denominato APE e non più ACE.

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L’Ape (Attestato di prestazione energetica) dovrà essere rilasciato da esperti qualificati e indipendenti allo scopo di attestare la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori; il nuovo strumento, inoltre, fornirà raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.

In ogni caso, l’obbligo di dotare l’edificio dell’Ape viene meno dove sia già disponibile l’Ace in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE: se c’è la vecchia Ace, inoltre, potrà continuare ad essere predisposta al fine di semplificare il successivo rilascio della prestazione energetica.

A tale fine, l’attestato comprende anche l’indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell’edificio, o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di attestazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito della eventuale realizzazione degli interventi stessi.

Le modifiche in sede di conversione del decreto legge: la legge n. 90/2013

Fra le tante modifiche apportate in sede di conversione in legge1, ce ne sono alcune che riguardano anche l’attestato di prestazione energetica.

Innanzitutto, nel caso di interventi di ristrutturazione pesante e per edifici di nuova costruzione, l’APE dovrà essere rilasciato prima del certificato di agibilità e non al termine dei lavori; correlativamente, il venditore o locatario, in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produrre l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità, e non più congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori.

In secondo luogo, nel confermare che l’APE può riferirsi ad una o più unità immobiliari facenti parti di uno stesso edificio, vengono introdotte ulteriori condizioni per la sua produzione: alla “medesima destinazione d’uso” vengono, infatti, aggiunti il medesimo orientamento, la medesima geometria e la medesima situazione di contorno.

La terza modifica concerne l’aumento del 50% dell’arco temporale entro il quale il proprietario, o il soggetto responsabile della gestione degli edifici utilizzati da PP.AA. e aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 metri quadrati, devono produrre l’APE (da 120 a 180 giorni).

Le Camere hanno, inoltre, introdotto una disposizione in base alla quale il fondo di garanzia a sostegno della realizzazione di reti di teleriscaldamento, previsto dal “decreto Romani”, è utilizzato entro i limiti delle risorse del fondo stesso anche per la copertura delle spese relative alla certificazione energetica e ai relativi adeguamenti.

Ma la modifica più rilevante, arrivata all’ultimo momento, è di natura contrattuale, e stabilisce che l’APE deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti2.

Quest’ultima modifica, introdotta per eliminare la deroga, contestata dalla Corte di Giustizia (cfr. supra), oltre ad essere incomprensibile dal punto di vista linguistico (non si comprende, infatti, il significato della congiunzione “o”), stravolge l’assetto sanzionatorio delineato dal testo originario del decreto legge.

Le sanzioni

Nel silenzio serbato dal (testo originario del) decreto legge, infatti, non sembrava che l’inosservanza potesse portare all’invalidità dei contratti non conformi alla nuova normativa.

Deponevano in tal senso anche la previsione di specifiche sanzioni pecuniarie, che colpiscono:

• il professionista qualificato che rilascia la relazione tecnica o un APE senza il rispetto degli schemi, delle modalità o dei criteri previsti (fra i 700 e i 4200 €, oltre alla segnalazione all’ordine di appartenenza, per le sanzioni disciplinari);

• il direttore dei lavori che omette di presentare l’asseverazione di conformità delle opere e l’attestato di qualificazione energetica, nonché l’operatore incaricato del controllo e della manutenzione, che non provvede a redigere e sottoscrivere il rapporto di controllo tecnico (fra i 1000 e i 6000 €);

• il proprietario o il conduttore dell’unità immobiliare e l’amministratore del condominio che non provvedono alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione (fra i 500 e i 3000 €);

• il costruttore o il proprietario che violino l’obbligo di dotare di un APE gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti (fra i 3.000 e i 18.000 €. Con la stessa sanzione è punito il proprietario che violi l’obbligo di dotare di APE gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione);

• il responsabile dell’annuncio che non riporti i parametri nell’annuncio di offerta di vendita o locazione (fra i 500 e i 3.000 €).

I dubbi e i malumori

Contestualmente all’entrata in vigore del decreto legge sono stati sollevati numerosi dubbi sulla normativa tecnica da applicare: in particolare, Confedilizia fra i “molti [aspetti che] rimangono ancora controversi”, si è soffermata sulle disposizioni che (“su imposizione dell’Unione Europea”) prevedono che in occasione di trattative per la compravendita o la locazione di unità immobiliari, debba essere reso disponibile per il potenziale acquirente o per il nuovo locatario l’APE, e ha ritenuto che le nuove disposizioni, “generiche ed equivoche”, “non siano di immediata applicazione, atteso che il nuovo testo di legge prevede l’emanazione di un decreto interministeriale per l’adeguamento del precedente provvedimento sulla documentazione energetica, fissando criteri e contenuti obbligatori del nuovo APE.

Di conseguenza, pur dopo l’emanazione del decreto-legge entrato in vigore, deve ritenersi che debbano continuare ad osservarsi le previgenti norme nazionali o regionali.

Per rispondere a tali dubbi, e non dar àdito a fraintendimenti, il ministero dello sviluppo economico ha emanato una circolare3 con la quale ha fornito un chiarimento sull’attestato di prestazione energetica.

Secondo il dicastero di via Molise, il nuovo decreto avrà il compito di aggiornare la disciplina tecnica oggi in vigore, dal momento che l’istituto della certificazione delle prestazioni energetiche, anche se con nomi diversi, è presente nel nostro ordinamento già da alcuni anni ed è contenuta nei DPR emanati in attuazione del decreto legislativo 192/2005, fra i quali il cit. DPR 59/09.

È proprio a quest’ultimo DPR che occorrerà rifarsi, nelle more dell’aggiornamento tecnico, per il calcolo delle prestazioni energetiche, oltre alle specifiche norme tecniche (UNI e CTI) già note: di conseguenza, la precisazione volta ad evidenziare che “solo dall’entrata in vigore dei decreti di aggiornamento della metodologia” il DPR de quo sarà abrogato, ha l’evidente finalità di non creare vuoti normativi e di consentire una applicazione agevole della norma, basandosi su una metodologia che dovrebbe essere già sufficientemente conosciuta, in quanto in vigore da alcuni anni.

In sostanza, fino all’emanazione dei decreti attuativi della nuova disciplina, si adempie alle prescrizioni in materia di APE secondo le modalità di calcolo di cui al cit. DPR 59/09, fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002/91/CE, in cui si seguirà ad applicare la normativa regionale in materia.

Dopo la conversione in legge, e la modifica dell’ultimo minuto, altre critiche si sono abbattute sulla nuova normativa.

Confedilizia – che ha chiesto di prorogare fino al 2015 l’obbligatorietà dell’APE per il mercato dell’affitto (considerato una “sciagura”) – è nuovamente intervenuta sull’argomento con una circolare, con la quale ha comunicato a tutte le proprie associazioni territoriali l’opportunità di sospendere la stipula di contratti di locazione, sia abitativi che ad uso diverso.

Il nodo centrale riguarda il fatto che la novità introdotta dal nuovo comma 3-bis, nel sancire la nullità dei contratti, fa esplicito riferimento al nuovo APE, che però non può essere predisposto prima dell’emanazione del previsto decreto interministeriale per l’adeguamento del precedente provvedimento sulla documentazione energetica e la fissazione dei criteri e contenuti obbligatori del nuovo APE: in sostanza, fino a che non sarà disponibile il nuovo attestato, la norma sulla nullità dei contratti non potrà essere rispettata.

Inevitabile, di conseguenza, “per non correre rischi e dare luogo ad annose situazioni”, la scelta di astenersi dallo stipulare contratti di locazione fino a quando la nullità non sarà cancellata, come il Governo ha già assicurato di fare. Dopo la pausa estiva.

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