Ristrutturazioni

La detrazione Irpef sulle ristrutturazioni edilizie rimane ancora al 50% per tutto il 2018. È stata infatti prorogata di 12 mesi e si applica su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare, altrimenti sarebbe tornata al 36% su una spesa minima di 48.000 euro per i lavori indicati dall’art. 16-bis del Tuir.

Vengono così agevolati una vasta gamma di interventi:

• manutenzione ordinaria (solo su parti comuni condominiali);
• manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia;
• ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da calamità naturali;
• realizzazione autorimesse o posti auto pertinenziali;
• eliminazione delle barriere architettoniche
• prevenzione di atti illeciti (es. porte blindate, antifurto, ecc…);
• cablatura e contenimento dell’inquinamento acustico;
• risparmio energetico;
• misure antisismiche;
• bonifica dell’amianto;
• prevenzione degli infortuni domestici;
• acquisto di unità in fabbricati interamente ristrutturati da imprese (detrazione calcolata sul 25% del prezzo).

Ecobonus

Sarà possibile usufruire dell’ecobonus anche per tutto il 2018 per gli interventi sulle singole unità immobiliari. In alcuni casi la detrazione subisce però una modifica: scende dal 65% al 50% per la sostituzione di finestre e caldaie a condensazione meno evolute, l’installazione di generatori di calore a biomasse e schermature solari. Rimane invece invariata su:

• sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore;
• spese per le coibentazioni di strutture opache verticali e orizzontali che rispettino i requisiti del Dm 11 marzo 2008;
• acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto di impianti di riscaldamento, acqua calda e climatizzazione;
• acquisto e posa in opera di micro-generatori in sostituzione di impianti esistente, a patto che gli interventi comportino un risparmio di energia primaria pari ad almeno al 20%;
• spese per l’installazione di pannelli solari per l’acqua calda;
• interventi di riqualificazione energetica globale dell’intero edificio che migliorano di almeno il 20% il fabbisogno annuo di energia primaria.

Per i condomìni invece l’ecobonus è confermato al 2021. Previste detrazioni del 70% per le operazioni che interessano più del 25 per cento della superficie disperdente dell’edificio e del 75% per il miglioramento della prestazione energetica invernale ed estiva almeno pari alla qualità media di cui al Dm 26 giugno 2015.

Mobili ed elettrodomestici

A queste agevolazioni si aggancia il bonus mobili, ovvero uno sconto del 50% su una spesa di 10.000 euro per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici in classe non inferiore alla A+. Il bonus è abbinato alla detrazione Irpef del 50% sui lavori edilizi e interventi di recupero avviati il 1° gennaio 2017.

Bonus verde

La novità green della manovra 2018: detrazione Irpef del 36% delle spese sostenute per interventi di sistemazione a verde di terrazze e balconi o per la realizzazione di coperture e giardini pensili. Il bonus verde ha come limite di spesa 5.000 euro ed è collegato alla unità immobiliare. Quando gli interventi riguardano le parti comuni dei condomìni, l’importo agevolabile dovrà essere quindi rapportato al numero di unità.

Sisma bonus

Il sisma bonus per abitazioni ed edifici produttivi in zona sismica 1,2 e 3 rimane invariato fino al 31 dicembre 2021. La detrazione parte da una base del 50%. In alcuni casi però è ulteriormente aumentata al:

• 70% per il miglioramento di una classe di rischio sismico;
• 80% per il miglioramento di due classi.

È inoltre previsto uno sconto fiscale extra del 5% per gli investimenti su parti comuni di un edificio. Sempre per queste zone sismiche è stato introdotto anche un maxi sconto per favorire le operazione combinate di messa in sicurezza ed efficientamento energetico in condominio. La scadenza rimane sempre al 2021 e la detrazione è dell’80% o del 85% a seconda che il miglioramento sia di una o due classi di rischio.

Per quanto riguarda la zona sismica 4 e le altre tipologie edilizie si applica il bonus del 50% “standard” sulle ristrutturazione che scade a fine 2018.

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Permesso di costruire e silenzio assenso

Gli atti di assenso e i nulla osta delle Amministrazioni dovranno essere resi entro trenta giorni. Decorsi questi termini, si formerà il silenzio-assenso.

Si potranno ottenere con silenzio assenso, dopo un’inerzia di novanta giorni, anche le autorizzazioni in cui siano coinvolte amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, dei beni culturali e della salute dei cittadini.

In caso di mancato accordo tra le amministrazioni statali coinvolte nei procedimenti di autorizzazione, sarà il Presidente del Consiglio dei ministri a decidere le modifiche da apportare ai progetti presentati.

Tutto questo implica un notevole snellimento per l’attività edilizia. Le richieste di permesso di costruire spesso trovano degli ostacoli proprio nei pareri delle varie Amministrazioni coinvolte nelle autorizzazioni. Dopo la presentazione dell’istanza al Comune, infatti, il privato deve attendere che Asl, Vigili del Fuoco e Soprintendenze si pronuncino sulla sua pratica. Col silenzio assenso si eviterà che i procedimenti si impantanino per troppo tempo.

La riforma della Pubblica Amministrazione chiude il cerchio delle semplificazioni iniziate qualche anno fa estendendo il silenzio assenso alle Amministrazioni preposte alla tutela di beni o aree vincolate. Ricordiamo infatti che il DL 70/2011 e successivamente il DL 69/2013 hanno reso possibile ottenere il permesso di costruire con silenzio assenso. Fino ad ora, però, erano esclusi i casi in cui fossero presenti vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali era previsto un parere espresso.

Scia, opere al sicuro dopo 18 mesi

Ad entrare in vigore oggi sono anche i limiti ai poteri di autotutela della Pubblica Amministrazione, cioè alla possibilità che la PA possa annullare d’ufficio un provvedimento emesso in precedenza.

La riforma della PA stabilisce che l’annullamento d’ufficio di una autorizzazione può avvenire al massimo entro diciotto mesi. Viene quindi modificato l’articolo 21 nonies della Legge 241/1990, che prevedeva in modo più generico un “termine ragionevole”, senza dare indicazioni in termini di tempo.

La misura ha un impatto positivo sugli interventi realizzati con la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), che fino ad ora sono stati maggiormente esposti ad eventuali controversie.

Ricordiamo infatti che la Scia, introdotta dal DL 78/2010 in sostituzione della Dia come semplificazione per il settore edile, prevede la possibilità di avviare il cantiere nello stesso giorno della presentazione dell’istanza. Con la Dia, invece, prima di iniziare i lavori si dovevano attendere trenta giorni per consentire alle Amministrazioni di effettuare tutti i controlli. D’altra parte, però, anche con la Scia la PA ha trenta giorni di tempo per effettuare le verifiche e adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli effetti dannosi (con il DL 70/2011 il termine è stato portato da sessanta a trenta giorni nel settore edile).

Decorso questo termine, il cantiere non può essere considerato ancora al sicuro. Nel caso in cui terzi interessati facciano valere delle motivazioni di pubblico interesse, l’Amministrazione può decidere di annullare l’atto d’ufficio. Per agire in questo senso ci saranno diciotto mesi di tempo. Si potrà quindi operare in un clima di maggiore certezza. Sono ammessi termini più lunghi solo nel caso in cui l’attività sia stata iniziata in presenza di dichiarazioni mendaci.

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Vediamo, allora, tutte le novità dello Sblocca Italia in materia di edilizia.

1. Premessa
Continuano gli interventi legislativi nella materia dell’edilizia, una delle preferite dal Legislatore (unitamente a quella degli appalti) quando si tratta di effettuare modifiche. Questa volta è il Decreto Sblocca Italia (Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133)  [nota 1], in particolare con l’art. 17 (rubricato Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia), a fornire le ultime novità, modificando in più punti il Testo Unico dell’Edilizia [2], con l’intento dichiarato di provare a rilanciare il settore e “al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla riduzione del consumo di suolo” [3].
In questa breve analisi illustreremo proprio le novità di cui agli artt. 17, 24 e 25, con alcuni cenni finali sulle altre norme di interesse.

2. Modifica dell’art. 3 del TUE: ampliato il concetto di manutenzione straordinaria
L’art. 3 del TUE si occupa, come è noto, delle definizioni degli interventi edilizi; il Legislatore ha modificato la nozione di manutenzione straordinaria di cui al comma 1 lett. b), nella quale scompare il riferimento alle superfici sostituito da quello alla volumetria complessiva: la conseguenza, non di poco conto, è che si amplia l’utilizzo della comunicazione inizio lavori (CIL), al posto del permesso di costruire, con cui il cittadino interessato trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, unitamente ad una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

Solo per inciso, ricordiamo che, ogni qual volta non si utilizza il permesso di costruire ma la CIL (asseverata o meno), il cittadino ha il vantaggio di non dover pagare gli oneri.

Si precisa, altresì, che rientra nella manutenzione straordinaria l’intervento consistente nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

La norma deve essere correttamente interpretata: il frazionamento di una unità immobiliare significa che la preesistente unità potrà essere divisa in due o più unità, mentre l’accorpamento è il procedimento opposto, con cui da due o più unità immobiliari si determinerà un’unica unità; rimane esclusa dalla manutenzione straordinaria la creazione ex novo di unità immobiliari.

Nella tabella sottostante riportiamo il vecchio ed il nuovo testo della definizione:

3. Nuovo art. 3 bis: interventi di conservazione
Viene inserito il nuovo art. 3 bis, rubricato Interventi di conservazione, secondo cui “Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa. Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario”.

Norma complessa e di prevedibile difficoltosa applicazione pratica, probabilmente foriera di futuri contenziosi: in pratica, si richiede una verifica urbanistica diretta ad individuare edifici esistenti, presumibilmente in disuso o fatiscenti, non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione; detti edifici potranno essere espropriati o, preferibilmente, riqualificati da parte dei proprietari con modalità agevolate non individuati dalla norma (si potrebbe pensare ad una riduzione di tributi locali a favore dei proprietari o a riduzioni di oneri per il rilascio del titolo).

4. Modifiche all’art. 6 in materia di CIL
Quale conseguenza diretta della scomparsa al riferimento alle superfici di cui al nuovo art. 3, si modificano anche l’art. 6 comma 2 lett. a) e lett. e-bis) in materia di utilizzo della comunicazione inizio lavori:

Il Legislatore precisa che la CIL non può essere utilizzata per le modifiche di parti strutturali dei fabbricati adibiti ad esercizio di impresa, esattamente come previsto per la manutenzione straordinaria degli edifici in generale. Anche in questa ipotesi, con la CIL il cittadino interessato trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, unitamente ad una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

Sempre con l’evidente finalità semplificatoria, il Legislatore ha modificato il comma 5 del citato art. 6, precisando che l’aggiornamento catastale avviene d’ufficio, con il Comune che trasmette, a tal fine, la comunicazione inizio lavori all’Agenzia del Territorio:

Ulteriore novità riguardano le lett. b) e c) del comma 6: le Regioni a statuto ordinario non potranno più individuare ulteriori interventi edilizi per i quali l’interessato deve allegare l’asseverazione alla CIL né stabilire contenuti ulteriori dell’asseverazione rispetto a quelli minimi previsti dal T.U., ma possono disciplinare legislativamente le modalità di controllo.

Sempre conseguenza della valorizzazione della CIL asseverata per gli interventi di manutenzione straordinaria, è la modifica del comma 7 del citato art. 6 finalizzata a sanzionare la mancata comunicazione asseverata.

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Le percentuali di rinnovabili da utilizzare negli interventi restano quindi quelle indicate dagli scaglioni temporali previsti dal Decreto Legislativo 28/2011:
- il 20% per le richieste di titolo edilizio presentate dal 31 maggio 2012 al 31 dicembre 2013;
- il 35% per le richieste di titolo edilizio presentate dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2016;
- il 50% se il titolo edilizio è rilasciato dal 1° gennaio 2017.

Il mancato rispetto delle percentuali causa il diniego del titolo edilizio.

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Inoltre, affinché tornino applicabili le agevolazioni fiscali “prima casa” sarà necessario che:

• l’immobile non sia considerato di lusso (le abitazioni di lusso sono quelle che hanno i requisiti riportati all’interno del D.M. 2 agosto 1969). Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l’unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, ad essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente – sono quelle classificate o classificabili nelle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11) che non sono classificate di “lusso”.Al riguardo è opportuno precisare che al fine di identificare la tipologia di immobile (di lusso o meno) bisogna rifarsi: i) al contenuto dell’atto (ad es. la descrizione dell’immobile), ii) alla documentazione allegata (ad es. il certificato catastale;
• l’immobile deve essere ubicato, alternativamente: i) nel territorio del Comune in cui l’acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto; ii) nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, ecc.) se diverso da quello in cui risiede; iii) nel territorio del Comune in cui il datore dell’acquirente ha la sede o svolge l’attività, se l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per motivi di lavoro; iv) in qualsiasi Comune sul territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero.

NB: Per quanto attiene alla residenza è bene precisare che la stessa si considera trasferita nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, commi 1 e 2 D.P.R. 30 maggio 1989, n. 233, la dichiarazione di trasferimento. A tal riguardo bisogna prestare attenzione al fatto che per quanto attiene alla detrazione degli interessi sul mutuo “prima casa” per beneficiare di tale agevolazione il cambio di residenza deve essere effettuato entro e non oltre 1 anno dalla stipula del mutuo (fino all’anno 2000 il termine era di 6 mesi). Si segnala, inoltre, che la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 95 del 12 maggio 2000 ha chiarito che si perde il diritto alla detraibilità degli interessi sul mutuo “prima casa” laddove non fosse possibile trasferire la propria residenza entro i 6 mesi (la Circolare era stata pubblicata nel 2000, quindi vengono riportati 6 mesi, ora pari ad un anno) anche dipendesse da cause al contribuente non imputabili. Invece, affinchè si possa godere degli altri benefici “prima casa” (imposta di registro, IVA, ecc) i termini sono pari a 18 mesi dalla stipula del rogito notarile.

• sussistono entrambe le seguenti condizioni: i) l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato; ii) l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa.

Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l’impossibilità di usufruire dell’agevolazione. Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all’applicabilità dell’aliquota agevolata. In caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti. Inoltre, se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione.

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In dettaglio, il citato decreto ha modificato l’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) introducendo due nuovi commi. Il nuovo comma 4 bis introduce il cd certificato di agibilità parziale, ossia un certificato che attesta l’agibilità solo di parti di immobili.

Secondo il comma 4 bis dell’articolo 24, infatti, il certificato di agibilità può essere richiesto anche:

a)                   per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate le parti comuni relative al singolo edificio o singola porzione della costruzione;

b)                   per singole unità immobiliari, purché siano completati le opere strutturali, gli impianti, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primarie ultimate o dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

L’agibilità parziale ha effetto anche sui termini della fine lavori. Se viene rilasciato il certificato di agibilità parziale prima della scadenza del termine entro il quale l’opera deve essere completata, tale termine può essere prorogato di tre anni per una sola volta.

Anche la procedura per il certificato di agibilità è cambiata: si prevede espressamente, infatti, la autocertificazione.

L’interessato, infatti, potrà presentare la dichiarazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità. La dichiarazione dovrà essere corredata dalla seguente documentazione:

• richiesta di accatastamento dell’edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al
  catasto;
• dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati
  negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate
  secondo la normativa vigente.

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2. LE PREESISTENZE
Impossibile ignorare le preesistenze. L’ombra che generano sul nascituro edificio potrebbe essergli letale in inverno quando si ricerca il guadagno solare e l’illuminazione naturale. E vale anche il viceversa: il nuovo edificio non potrà essere eccessivamente più alto di quelli che lo circondano per evitare di fare loro ombra.

3. L’ORIENTAMENTO
Disponendo l’edificio in modo tale che il suo lato maggiore sia orientato lungo l’asse est-ovest, consentirà di ridurre le dispersioni termiche invernali ed estive.

4. DISPOSIZIONE DEGLI AMBIENTI
Attenzione alla disposizione degli ambienti: è opportuno disporre gli ambienti di servizio a norde quelli più utilizzati durante la giornata a sud.

5. MATERIALI
Che siano materiali naturali, riciclati e riciclabili. La salute degli occupanti è subordinata alla presenza di materiali salutari, che non emettano sostanze inquinanti, mentre per garantire la salute dell’ambiente, è necessario che i materiali impiegati nelle costruzioni siano riciclati e riciclabili a loro volta. Sarebbe opportuno, inoltre che il loro ciclo produttivo non fosse nocivo per l’ambiente e che provenissero da aziende non lontane dal cantiere. Per risparmiare l’energia per la climatizzazione artificiale, gli spessori di isolante possono superare anche i 30 cm.

6. SCHERMI SOLARI
Per difendere l’abitazione dai raggi solari che aumentano significativamente il carico termico estivo, è bene predisporre dei semplici sistemi per la protezione dal sole. Tende interne efrangisole, nella loro semplicità, possono fare molto per ridurre il carico termico e di conseguenza, l’energia impiegata per la climatizzazione. Dovranno essere regolabili in modo da consentire in inverno il voluto passaggio dei raggi solari.

7. TECNOLOGIE PER IL RISPARMIO ENERGETICO
Qualora tutte le soluzioni di climatizzazione passiva non bastassero per rendere un semplice edificio una bioarchitettura, si potrebbe integrare nell’edificio un impianto fotovoltaico, eolico o diproduzione di biogas. Per risparmiare sulla climatizzazione, potrebbe essere utile un impianto geotermico.

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